La mise en gage LPP : utiliser sa prévoyance comme garantie immobilière

Dans le cadre du financement d'un logement principal en Suisse, les futurs propriétaires peuvent utiliser leur avoir de prévoyance professionnelle (2ème pilier - LPP) pour constituer une partie des fonds propres requis. Outre le retrait anticipé, une autre option, moins impactante sur les prestations de prévoyance, est la mise en gage de l'avoir LPP. Elle consiste à utiliser ce capital comme garantie supplémentaire pour le prêteur hypothécaire.

Qu'est-ce que la mise en gage LPP ?

La mise en gage (ou nantissement) de l'avoir LPP signifie que l'assuré affecte son capital de prévoyance comme garantie en faveur de l'établissement qui lui accorde le prêt hypothécaire (banque ou assurance).

Contrairement au retrait anticipé :

• L'argent reste dans la caisse de pension et continue de générer des intérêts et de participer à la couverture de risque.
• Les prestations de prévoyance (retraite, invalidité, décès) ne sont pas réduites (sauf si la garantie devait être réalisée).
• Le montant mis en gage ne sert pas directement à réduire le montant de l'hypothèque.

L'objectif principal de la mise en gage est de réduire le risque pour le prêteur et ainsi de faciliter l'obtention de l'hypothèque ou d'obtenir de meilleures conditions de financement (par exemple, un taux d'intérêt légèrement plus bas ou une augmentation du montant prêté au-delà des 80% usuels, bien que cela soit devenu plus rare et encadré).

Comment fonctionne la mise en gage ?

1. Demande de l'assuré : L'assuré informe sa caisse de pension de son intention de mettre en gage son avoir LPP pour le financement de sa résidence principale. Le consentement du conjoint est requis.
2. Attestation de la caisse : La caisse de pension délivre une attestation indiquant le montant maximum pouvant être mis en gage (généralement l'intégralité de l'avoir de libre passage disponible).
3. Contrat de nantissement : Un contrat tripartite est établi entre l'assuré, la caisse de pension et l'établissement prêteur (banque), formalisant la mise en gage.
4. Octroi du crédit : La banque tient compte de cette garantie supplémentaire dans son évaluation du dossier de crédit.

Quand la mise en gage est-elle utilisée ?

La mise en gage peut être une option intéressante dans plusieurs situations :

• Fonds propres "durs" suffisants : L'acheteur dispose déjà des 10% de fonds propres "durs" requis (hors LPP) et souhaite renforcer son dossier sans réduire ses prestations LPP.
• Obtenir un financement plus important : Parfois utilisé pour obtenir un prêt légèrement supérieur à 80% de la valeur du bien (par exemple, pour couvrir les frais d'achat), bien que les régulateurs aient renforcé les exigences.
• Alternative au retrait : Pour ceux qui sont réticents à l'idée de réduire leur capital LPP et leurs prestations futures, la mise en gage offre une sécurité sans impact immédiat sur la prévoyance.
• Stratégie fiscale : Maintenir une dette hypothécaire plus élevée permet de déduire davantage d'intérêts passifs du revenu imposable.

Avantages de la mise en gage par rapport au retrait anticipé

• Maintien des prestations LPP : Pas de réduction des rentes futures de vieillesse, d'invalidité ou de survivants (tant que la garantie n'est pas réalisée).
• Capital LPP continue de fructifier : L'avoir mis en gage reste investi par la caisse de pension et génère des intérêts.
• Pas de lacune de prévoyance à combler : Évite la nécessité de devoir effectuer des rachats coûteux pour compenser un retrait.
• Pas d'impôt sur le retrait : Contrairement au retrait anticipé, la mise en gage n'entraîne pas d'imposition immédiate du capital.

Inconvénients et risques de la mise en gage

• Ne réduit pas le montant de l'hypothèque : La dette reste plus élevée qu'en cas de retrait, entraînant des charges d'intérêts et d'amortissement plus importantes.
• Risque de réalisation de la garantie : Si l'emprunteur ne peut plus rembourser son prêt hypothécaire, la banque peut demander à la caisse de pension de lui verser l'avoir mis en gage. Dans ce cas, les prestations LPP de l'assuré seront définitivement réduites.
• Moins d'impact sur la capacité d'emprunt : Bien que renforçant le dossier, la mise en gage a souvent moins d'impact sur l'obtention du prêt que l'apport de fonds propres via un retrait, car elle ne réduit pas directement le ratio prêt/valeur.

Un outil de garantie pour optimiser son financement

La mise en gage de l'avoir LPP est une alternative intéressante au retrait anticipé pour les futurs propriétaires qui souhaitent utiliser leur capital de prévoyance dans leur projet immobilier sans pour autant diminuer leurs prestations futures. Elle agit comme une garantie supplémentaire pour le prêteur et peut faciliter l'accès au crédit ou en améliorer les conditions. Toutefois, elle ne diminue pas le montant de la dette et comporte un risque de perte des avoirs LPP si l'emprunteur se retrouve en défaut de paiement. Le choix entre retrait et mise en gage dépend donc d'une analyse approfondie de la situation financière, des objectifs et de la tolérance au risque de l'acquéreur.