Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire, ou simplement hypothèque, est un crédit accordé par une institution financière (banque, assurance, caisse de pension) spécifiquement destiné à financer l'acquisition, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier (maison, appartement).

Sa caractéristique principale est d'être garanti par le bien immobilier lui-même. Cette garantie prend la forme d'un droit de gage immobilier, inscrit au registre foncier, généralement sous forme de cédule hypothécaire. En cas de non-remboursement du prêt par l'emprunteur, le créancier (le prêteur) a le droit de demander la réalisation forcée du gage, c'est-à-dire la vente du bien immobilier pour récupérer les sommes dues.

Composantes clés d'un prêt hypothécaire en Suisse

Plusieurs éléments définissent un prêt hypothécaire :

• Montant du prêt : Somme empruntée. En Suisse, les prêteurs financent généralement au maximum 80% de la valeur du bien (valeur de nantissement, souvent le prix d'achat ou la valeur estimée par la banque, la plus basse des deux étant retenue).
• Fonds propres : L'acheteur doit apporter au minimum 20% de la valeur du bien sous forme de fonds propres. Au moins 10% doivent provenir de fonds propres "durs" (épargne, donation, 3ème pilier libre), les 10% restants pouvant provenir de l'avoir du 2ème pilier (LPP), sous certaines conditions.
• Taux d'intérêt : Rémunération du prêteur pour le capital prêté. Plusieurs types de taux existent :
  • Taux fixe : Le taux est bloqué pour une durée déterminée (souvent 2 à 10 ans, voire plus). Offre une sécurité budgétaire mais peut être plus élevé initialement et manque de flexibilité.
  • Taux variable : Le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions du marché monétaire et de la politique du prêteur. Plus flexible mais moins prévisible.
  • Taux SARON (Swiss Average Rate Overnight) : Taux basé sur le marché monétaire au jour le jour, auquel s'ajoute une marge définie par le prêteur. Le taux est ajusté périodiquement (souvent tous les 3 mois). Très transparent et lié au marché, mais soumis aux fluctuations des taux courts.
• Amortissement : Remboursement progressif du capital emprunté. En Suisse, la dette hypothécaire est souvent divisée en deux "rangs" :
  • Hypothèque de 1er rang : Correspond généralement à environ 65-67% de la valeur du bien. Son amortissement n'est pas toujours obligatoire.
  • Hypothèque de 2ème rang : Couvre la différence entre le 1er rang et le montant total emprunté (jusqu'à 80%). Son amortissement est obligatoire, généralement sur une période de 15 ans ou avant l'âge de la retraite de l'emprunteur. L'amortissement peut être :
  • Direct : L'emprunteur rembourse périodiquement une partie du capital, réduisant la dette et les intérêts dus.
  • Indirect : L'emprunteur verse les montants d'amortissement sur un compte ou une police de prévoyance liée (pilier 3a). La dette hypothécaire reste constante, mais l'avoir de prévoyance augmente et servira à rembourser le 2ème rang à terme. Cette méthode offre des avantages fiscaux car les intérêts hypothécaires (plus élevés) restent déductibles et les versements 3a sont également déductibles du revenu imposable.
• Durée : La durée du contrat (surtout pour les taux fixes ou SARON avec cadre) et la durée d'amortissement obligatoire.

Conditions d'octroi

Pour obtenir un prêt hypothécaire, l'emprunteur doit démontrer sa capacité financière. Les prêteurs évaluent deux critères principaux :

1. Le nantissement : Le ratio entre le prêt demandé et la valeur du bien (max 80%).
2. La charge financière (tenabilité) : Les charges théoriques liées au bien (intérêts calculés avec un taux prudentiel élevé, typiquement 5%, frais d'entretien estimés à 1% de la valeur du bien, et amortissement obligatoire) ne doivent généralement pas dépasser environ un tiers du revenu brut de l'emprunteur.

Un engagement à long terme

Contracter un prêt hypothécaire est une décision financière majeure impliquant un engagement sur de nombreuses années. Il est essentiel de bien comparer les offres des différents prestataires (banques, assurances), de comprendre les différents types de taux et leurs implications, et d'évaluer sa propre capacité financière sur le long terme. Choisir la bonne stratégie hypothécaire peut avoir un impact considérable sur le budget et le patrimoine d'un ménage en Suisse.