Propriété par étage (PPE)

La Propriété par Étage, communément désignée par l'acronyme PPE, est une forme spécifique de copropriété très répandue en Suisse, particulièrement pour les immeubles d'habitation collectifs. Elle est définie aux articles 712a et suivants du Code civil suisse (CC).

La PPE combine deux éléments juridiques distincts :

1. Une part de copropriété sur l'ensemble de l'immeuble (le bien-fonds et le bâtiment).
2. Un droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement une partie spécifique de ce bâtiment, appelée "lot d'étage" ou "unité d'étage" (généralement un appartement, un local commercial, une place de parc intérieure, etc.).

Chaque propriétaire d'un lot PPE est donc à la fois copropriétaire de l'ensemble et propriétaire exclusif de son unité.

Structure de la PPE : Parties communes et privatives

L'élément central de la PPE est la distinction entre les parties dont l'usage est partagé et celles dont l'usage est exclusif :

Parties Communes

Ce sont les éléments de l'immeuble qui appartiennent à tous les copropriétaires et servent à l'usage de tous ou de plusieurs d'entre eux. Leur entretien et les frais associés sont supportés collectivement. Les parties communes comprennent typiquement :

• Le terrain sur lequel l'immeuble est construit.
• Les éléments structurels du bâtiment (fondations, murs porteurs, toit).
• Les façades.
• Les espaces de circulation communs (entrée, escaliers, ascenseurs, couloirs).
• Les installations techniques centrales (chauffage central, conduites principales d'eau et d'évacuation, etc.).
• Les aménagements extérieurs communs (jardin, place de jeux, etc., si définis comme communs).

Parties Privatives

Ce sont les parties du bâtiment sur lesquelles un copropriétaire détient un droit d'usage et d'aménagement exclusif. Il en assume l'entretien intérieur. Cela comprend généralement :

• L'intérieur de l'appartement ou du local (revêtements de sol, murs non porteurs intérieurs, plafonds, peintures).
• Les installations intérieures propres au lot (cuisine équipée, salle de bains, WC, conduites secondaires).
• Les portes palières, fenêtres (souvent, l'entretien du cadre intérieur est privatif, l'extérieur commun), et les stores/volets.
• Une cave ou un galetas attribué exclusivement à ce lot.
• Un balcon ou une terrasse peut être défini comme partie privative ou comme partie commune à usage exclusif.

La Quote-Part

Chaque lot de PPE se voit attribuer une quote-part de la valeur totale de l'immeuble, généralement exprimée en millièmes (‰) ou en pourcentages (%). Cette quote-part est déterminante pour :

• Calculer la part de chaque propriétaire dans les charges communes (entretien, réparations, assurances, frais administratifs).
• Déterminer le poids du vote de chaque propriétaire lors des décisions prises en Assemblée des propriétaires.

Cadre Légal et Constitution

La PPE est créée par un acte constitutif établi en la forme authentique (devant notaire) et inscrit au Registre foncier. Cet acte définit notamment :

• La délimitation précise des lots d'étage (parties privatives).
• La description des parties communes.
• La fixation des quotes-parts pour chaque lot.

Un Règlement d'administration et d'utilisation (RAU), souvent adopté lors de la constitution ou par la suite, détaille les règles de vie commune, l'organisation de l'administration, la répartition des frais et l'utilisation des parties communes et privatives.

Fonctionnement et Administration

La gestion de la PPE est assurée par la communauté des propriétaires.

La Communauté des propriétaires

Bien qu'elle n'ait pas la personnalité juridique propre, la communauté des propriétaires d'étages agit collectivement pour l'administration de l'immeuble.

L'Assemblée des propriétaires

C'est l'organe suprême de la PPE. Elle se réunit au moins une fois par an et prend les décisions importantes concernant :

• L'approbation des budgets et des comptes annuels.
• Les travaux d'entretien et de rénovation des parties communes.
• L'élection ou la révocation de l'administrateur.
• La modification du règlement d'administration et d'utilisation.
• La constitution et l'utilisation du fonds de rénovation. Les décisions sont prises à différentes majorités (simple, qualifiée, unanimité) en fonction de leur importance, généralement calculées sur la base des quotes-parts des propriétaires présents ou représentés.

L'Administrateur

La gestion courante est souvent déléguée à un administrateur. Il peut s'agir d'un des copropriétaires ou, plus fréquemment dans les grandes PPE, d'une entreprise spécialisée (régie). L'administrateur exécute les décisions de l'assemblée, gère les finances, veille à l'entretien courant et représente la communauté envers les tiers.

Les Charges PPE et le Fonds de Rénovation

Les copropriétaires contribuent aux frais communs (charges) proportionnellement à leur quote-part. Pour anticiper les travaux importants de rénovation future (toit, façade, chauffage...), l'assemblée décide généralement de constituer un fonds de rénovation alimenté par des contributions régulières des propriétaires.

Avantages et Inconvénients

• Avantages : Permet l'accès à la propriété immobilière à un coût souvent inférieur à celui d'une maison individuelle, mutualisation des coûts pour les gros entretiens (toit, façades...), accès potentiel à des infrastructures communes (piscine, jardin...).
• Inconvénients : Processus de décision collectif parfois lent ou conflictuel, obligation de participer à des frais communs même si l'on n'utilise pas certaines parties, respect obligatoire des règles communes (RAU), voisinage proche.

La PPE, un mode de logement répandu en Suisse

La propriété par étage est une structure juridique essentielle du marché immobilier suisse. Elle permet d'organiser la coexistence de droits de propriété privatifs et communs au sein d'un même bâtiment, offrant une solution de logement et d'investissement populaire, notamment dans les zones urbaines et périurbaines. Sa bonne gestion repose sur la collaboration entre les propriétaires et le respect des règles établies.