La déduction des intérêts hypothécaires : un levier fiscal pour propriétaires

Pour les propriétaires immobiliers en Suisse ayant contracté un prêt hypothécaire, la déduction des intérêts hypothécaires représente l'un des avantages fiscaux les plus significatifs. Elle permet de réduire le revenu imposable et, par conséquent, le montant de l'impôt dû, tant au niveau fédéral (IFD) que cantonal et communal (ICC).

Qu'est-ce que la déduction des intérêts hypothécaires ?

Il s'agit de la possibilité pour un contribuable propriétaire de son logement (ou d'un bien immobilier locatif) de déduire de son revenu imposable les intérêts payés durant l'année fiscale sur les dettes garanties par ce bien immobilier.

En d'autres termes, les charges d'intérêts liées au financement du bien immobilier viennent diminuer la base sur laquelle l'impôt sur le revenu sera calculé.

Pourquoi cette déduction existe-t-elle ?

Cette déduction s'inscrit dans une logique de symétrie fiscale et d'encouragement à la propriété.

• Symétrie : Le propriétaire est imposé sur la valeur locative de son bien (considérée comme un revenu en nature) et sur sa fortune immobilière. En contrepartie, il peut déduire les frais liés à ce bien, dont les intérêts de la dette qui a permis de l'acquérir ou de le rénover, ainsi que les frais d'entretien.
• Encouragement à la propriété : Alléger la charge fiscale des propriétaires rend l'accession à la propriété plus supportable financièrement.

Quelles dettes sont concernées ?

La déduction concerne les intérêts payés sur les dettes privées garanties par un gage immobilier (hypothèque) ou des dettes spécifiquement contractées pour l'acquisition, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier appartenant au contribuable. Cela inclut principalement :

• Les intérêts des prêts hypothécaires classiques.
• Les intérêts sur des crédits de construction.

Les remboursements du capital (amortissement) de l'hypothèque ne sont, eux, pas déductibles.

Quelles sont les limites de la déduction ?

La déduction des intérêts passifs privés (dont les intérêts hypothécaires sont la composante principale) est soumise à un plafonnement au niveau fédéral et cantonal :

1. Plafonnement général : La déduction totale des intérêts passifs privés (hypothécaires et autres intérêts de dettes privées) ne peut pas dépasser le montant total des revenus de la fortune du contribuable (rendements immobiliers comme la valeur locative ou les loyers encaissés, rendements mobiliers comme les intérêts et dividendes) augmenté de CHF 50'000.

Exemple simplifié :

• Revenus de la fortune (valeur locative + intérêts/dividendes) = CHF 30'000
• Intérêts hypothécaires payés = CHF 15'000
• Plafond de déduction = CHF 30'000 + CHF 50'000 = CHF 80'000
• Dans ce cas, les CHF 15'000 d'intérêts sont entièrement déductibles car inférieurs au plafond.

Exemple avec dépassement :

• Revenus de la fortune = CHF 20'000
• Intérêts hypothécaires payés = CHF 75'000
• Plafond de déduction = CHF 20'000 + CHF 50'000 = CHF 70'000
• Seuls CHF 70'000 pourront être déduits, même si CHF 75'000 ont été payés.

Ce plafond vise à limiter l'incitation à un endettement excessif uniquement à des fins fiscales.

Comment déclarer cette déduction ?

Pour bénéficier de la déduction, le contribuable doit :

• Indiquer le montant des intérêts hypothécaires payés dans sa déclaration d'impôts annuelle, dans la section dédiée aux déductions sur le revenu.
• Conserver l'attestation fiscale fournie par l'établissement prêteur (banque, assurance) qui détaille les intérêts payés durant l'année fiscale. Ce document doit être joint à la déclaration ou tenu à disposition de l'administration fiscale.

Impact sur l'amortissement indirect (Pilier 3a)

La possibilité de déduire les intérêts hypothécaires est la raison principale pour laquelle la stratégie d'amortissement indirect via le pilier 3a est fiscalement attrayante. En maintenant la dette hypothécaire à un niveau constant (puisque l'amortissement se fait sur un compte 3a nanti et non en remboursement direct), les intérêts payés restent élevés et donc la déduction fiscale maximale est maintenue plus longtemps.

Un avantage fiscal majeur pour les propriétaires

La déduction des intérêts hypothécaires est un élément clé de la fiscalité immobilière en Suisse. Elle allège considérablement la charge fiscale des propriétaires, en particulier durant les premières années du prêt où la part des intérêts dans les mensualités est la plus importante. Il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement et ses limites pour optimiser sa situation fiscale en tant que propriétaire.