Valeur locative

La valeur locative est une particularité du système fiscal suisse qui concerne les propriétaires occupant leur propre logement (résidence principale ou secondaire). Il s'agit d'un revenu fictif qui est ajouté au revenu imposable du propriétaire, même s'il ne perçoit aucun loyer réel pour ce bien.

L'idée derrière ce concept est d'assurer une égalité de traitement fiscal entre les locataires et les propriétaires. Les locataires paient un loyer avec un revenu déjà imposé, tandis que les propriétaires ne paient pas de loyer pour leur propre logement. En contrepartie, la valeur locative est ajoutée à leur revenu, mais ils peuvent déduire certaines charges liées à leur propriété.

Calcul de la valeur locative

La valeur locative est fixée par les autorités fiscales cantonales et peut donc varier d'un canton à l'autre, voire d'une commune à l'autre. Elle est censée représenter le loyer qu'un propriétaire pourrait obtenir en louant son bien immobilier sur le marché libre.

Cependant, en pratique, la valeur locative est généralement fixée à un niveau inférieur au loyer de marché potentiel, souvent entre 60% et 70% de celui-ci (le droit fédéral exige au minimum 60%).

Les méthodes de calcul varient mais se basent souvent sur des critères tels que :

• La surface habitable et le volume du bien.
• L'emplacement et la qualité du quartier.
• L'âge et l'état du bâtiment.
• Les prix des loyers comparables dans la région.
• Parfois, une évaluation individuelle ou basée sur des formules cantonales spécifiques.

La valeur locative est périodiquement réévaluée par les autorités fiscales.

Imposition de la valeur locative

La valeur locative déterminée est ajoutée au revenu imposable du propriétaire pour :

• L'Impôt Fédéral Direct (IFD).
• Les Impôts Cantonaux et Communaux (ICC) sur le revenu.

Cela augmente donc la base de calcul de l'impôt sur le revenu et, en raison de la progressivité des barèmes, peut faire augmenter le taux d'imposition global.

Déductions possibles pour les propriétaires

En contrepartie de l'imposition de ce revenu fictif, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable :

• Les intérêts passifs : Les intérêts payés sur les dettes hypothécaires et autres crédits liés au bien immobilier.
• Les frais d'entretien : Les dépenses engagées pour maintenir la valeur du bien (rénovations, réparations). Les propriétaires ont généralement le choix entre déduire les frais effectifs (sur présentation des justificatifs) ou un forfait (pourcentage de la valeur locative ou de la valeur fiscale du bien, variant selon l'âge du bien et le canton). Les investissements à plus-value (agrandissement, amélioration substantielle) ne sont généralement pas déductibles en tant que frais d'entretien.
• Certaines primes d'assurance liées au bien.

L'interaction entre l'imposition de la valeur locative et la déduction des intérêts et frais d'entretien est au cœur du système.

Critiques et débats politiques

Le système de la valeur locative est un sujet de débat politique récurrent en Suisse :

• Critiques : Il est critiqué pour imposer un revenu non liquide (fictif), pour sa complexité de calcul et les disparités cantonales, et pour potentiellement pénaliser les propriétaires ayant remboursé leur hypothèque (qui n'ont plus d'intérêts à déduire). Certains estiment qu'il décourage le remboursement des dettes hypothécaires.
• Projets de suppression : Plusieurs initiatives et projets parlementaires ont visé à supprimer l'imposition de la valeur locative pour la résidence principale. Cependant, ces tentatives ont jusqu'à présent échoué, notamment en raison des difficultés à trouver un consensus sur les mesures compensatoires (par exemple, limiter ou supprimer la déduction des intérêts hypothécaires et/ou des frais d'entretien) et sur l'impact sur les recettes fiscales fédérales et cantonales.

Un élément spécifique de la fiscalité immobilière suisse

La valeur locative reste une composante spécifique et importante du système fiscal suisse pour les propriétaires immobiliers. Elle vise une forme d'équité fiscale entre locataires et propriétaires mais demeure complexe et controversée. Tant qu'elle est en vigueur, les propriétaires doivent l'intégrer dans leur déclaration d'impôt et optimiser les déductions auxquelles ils ont droit.