Valeur locative
Abolition votée
La valeur locative a été supprimée par le peuple suisse le 28 septembre 2025, avec un résultat de 57,7% de voix favorables. Cette décision historique met fin à plus d'un siècle d'un système fiscal unique en Europe qui imposait aux propriétaires un revenu fictif sur leur propre logement.
L'entrée en vigueur de cette abolition est prévue au plus tôt en 2028, le temps nécessaire pour permettre aux cantons de s'adapter et d'introduire, s'ils le souhaitent, de nouveaux impôts de substitution sur les résidences secondaires.
Le système actuel (jusqu'en 2028)
La valeur locative reste en vigueur jusqu'à l'entrée en vigueur de la réforme. Il s'agit d'une particularité du système fiscal suisse qui concerne les propriétaires occupant leur propre logement (résidence principale ou secondaire). C'est un revenu fictif qui est ajouté au revenu imposable du propriétaire, même s'il ne perçoit aucun loyer réel pour ce bien.
L'idée derrière ce concept était d'assurer une égalité de traitement fiscal entre les locataires et les propriétaires. Les locataires paient un loyer avec un revenu déjà imposé, tandis que les propriétaires ne paient pas de loyer pour leur propre logement. En contrepartie, la valeur locative était ajoutée à leur revenu, mais ils pouvaient déduire certaines charges liées à leur propriété.
Calcul de la valeur locative
La valeur locative est fixée par les autorités fiscales cantonales et peut donc varier d'un canton à l'autre, voire d'une commune à l'autre. Elle est censée représenter le loyer qu'un propriétaire pourrait obtenir en louant son bien immobilier sur le marché libre.
Cependant, en pratique, la valeur locative est généralement fixée à un niveau inférieur au loyer de marché potentiel, souvent entre 60% et 70% de celui-ci (le droit fédéral exige au minimum 60%).
Les méthodes de calcul varient mais se basent souvent sur des critères tels que :
- La surface habitable et le volume du bien.
- L'emplacement et la qualité du quartier.
- L'âge et l'état du bâtiment.
- Les prix des loyers comparables dans la région.
- Parfois, une évaluation individuelle ou basée sur des formules cantonales spécifiques.
La valeur locative est périodiquement réévaluée par les autorités fiscales.
Imposition de la valeur locative
La valeur locative déterminée est ajoutée au revenu imposable du propriétaire pour :
- L'Impôt Fédéral Direct (IFD).
- Les Impôts Cantonaux et Communaux (ICC) sur le revenu.
Cela augmente donc la base de calcul de l'impôt sur le revenu et, en raison de la progressivité des barèmes, peut faire augmenter le taux d'imposition global.
Déductions possibles pour les propriétaires
En contrepartie de l'imposition de ce revenu fictif, les propriétaires peuvent déduire de leur revenu imposable :
- Les intérêts passifs : Les intérêts payés sur les dettes hypothécaires et autres crédits liés au bien immobilier.
- Les frais d'entretien : Les dépenses engagées pour maintenir la valeur du bien (rénovations, réparations). Les propriétaires ont généralement le choix entre déduire les frais effectifs (sur présentation des justificatifs) ou un forfait (pourcentage de la valeur locative ou de la valeur fiscale du bien, variant selon l'âge du bien et le canton). Les investissements à plus-value (agrandissement, amélioration substantielle) ne sont généralement pas déductibles en tant que frais d'entretien.
- Certaines primes d'assurance liées au bien.
L'interaction entre l'imposition de la valeur locative et la déduction des intérêts et frais d'entretien était au cœur du système.
Changements majeurs dès 2028
Suppression de la valeur locative
À partir de l'entrée en vigueur (au plus tôt en 2028), la valeur locative sera complètement supprimée pour :
- Les résidences principales occupées par leurs propriétaires
- Les résidences secondaires occupées par leurs propriétaires
Cette suppression s'applique à tous les niveaux d'imposition : fédéral, cantonal et communal.
Suppression des déductions fiscales
En contrepartie de l'abolition de la valeur locative, les déductions actuelles seront largement supprimées :
Suppression complète :
- Déductions pour frais d'entretien et d'administration
- Déductions pour mesures d'économie d'énergie et de protection de l'environnement (au niveau fédéral)
- Déductions pour rénovations énergétiques (au niveau fédéral)
Déductions maintenues :
- Frais d'entretien pour bâtiments historiques dignes de protection
- Déductions au niveau cantonal (les cantons peuvent maintenir des incitations limitées jusqu'en 2050)
Nouvelles règles pour les intérêts hypothécaires
Les intérêts hypothécaires ne seront plus déductibles, sauf exceptions :
Méthode proportionnelle restrictive :
- Seuls les propriétaires possédant des biens immobiliers loués pourront déduire les intérêts passifs
- La déduction sera proportionnelle à la part des biens loués dans le patrimoine total
Privilège primo-acquéreurs :
- Les nouveaux propriétaires (première acquisition) pourront déduire partiellement leurs intérêts hypothécaires pendant dix ans
- Montant déductible : 5'000 CHF pour une personne seule, 10'000 CHF pour les couples mariés
- Cette déduction diminue de 1'000 CHF par an pendant dix ans
Impôt cantonal sur les résidences secondaires
La réforme permet aux cantons d'introduire un impôt réel sur les résidences secondaires pour compenser les pertes fiscales. Cette mesure vise particulièrement à aider les cantons touristiques et de montagne qui perdront des recettes importantes avec la suppression de la valeur locative.
Qui gagne et qui perd ?
Les gagnants de la réforme
Propriétaires non endettés :
- Particulièrement les retraités ayant remboursé leur hypothèque
- Propriétaires avec de faibles dettes hypothécaires
- Personnes ne réalisant pas de gros travaux d'entretien
Primo-acquéreurs :
- Bénéficient du privilège de déduction des intérêts pendant 10 ans
- Logements neufs ne nécessitant pas d'entretien important les premières années
Les perdants potentiels
Propriétaires fortement endettés :
- Perdent la déduction complète des intérêts hypothécaires
- Particulièrement impactés : les jeunes propriétaires avec hypothèques récentes
Propriétaires de biens nécessitant des rénovations :
- Ne peuvent plus déduire les frais d'entretien et de rénovation
- Impact fiscal négatif l'année des travaux
Propriétaires de résidences secondaires :
- Risquent de subir de nouveaux impôts cantonaux spécifiques
- Particulièrement dans les cantons touristiques
Calendrier et transition
Échéancier de mise en œuvre
- 28 septembre 2025 : Acceptation en votation populaire (57,7% de oui)
- 2025-2027 : Période de transition et adaptation des législations cantonales
- Au plus tôt 2028 : Entrée en vigueur effective de la réforme
- Possibilité de report : La date exacte sera fixée par le Conseil fédéral après consultation des cantons
Une réforme historique
L'abolition de la valeur locative représente le changement le plus important de la fiscalité immobilière suisse depuis des décennies. Après plusieurs tentatives infructueuses (1999, 2004, 2012), cette réforme marque la fin d'un système fiscal unique au monde qui avait été introduit pendant la Première Guerre mondiale.
Cette transformation reflète l'évolution des mentalités et la volonté de simplifier un système jugé trop complexe et injuste, particulièrement pour les propriétaires ayant remboursé leurs dettes. Elle s'inscrit dans une logique de réduction de l'incitation à l'endettement, un enjeu important dans un pays où l'endettement hypothécaire par habitant est le plus élevé au monde.