Les fonds propres : la clé de votre financement immobilier

L'acquisition d'un bien immobilier en Suisse représente un investissement majeur qui nécessite quasi systématiquement le recours à un prêt hypothécaire. Cependant, les banques ne financent jamais la totalité du prix d'achat. Une part significative doit être apportée par l'acheteur lui-même : ce sont les fonds propres (ou capitaux propres). Comprendre leur rôle et les exigences associées est fondamental pour tout projet immobilier.

Que sont les fonds propres ?

Les fonds propres désignent la part du financement d'un bien immobilier qui provient directement du patrimoine personnel de l'acquéreur, et non d'un emprunt bancaire (la dette hypothécaire). C'est la mise de départ indispensable pour obtenir un crédit hypothécaire auprès d'une banque ou d'une assurance.

Pourquoi les fonds propres sont-ils exigés ?

Les prêteurs (banques, assurances) exigent un apport en fonds propres pour plusieurs raisons :

1. Réduction du risque pour le prêteur : Plus l'apport personnel de l'acheteur est important, moins le montant du prêt est élevé par rapport à la valeur du bien. Cela réduit le risque de perte pour la banque en cas de baisse des prix immobiliers ou de défaut de paiement de l'emprunteur.
2. Engagement de l'emprunteur : Un apport significatif démontre la capacité d'épargne et l'engagement financier de l'acheteur dans son projet.
3. Exigences réglementaires : Les autorités de surveillance (FINMA) et les règles d'autorégulation des banques imposent des ratios prêt/valeur maximaux pour garantir la stabilité du marché hypothécaire.

Quelle est l'exigence minimale en Suisse ? (La règle des 20%)

En règle générale, les prêteurs en Suisse exigent que l'acquéreur apporte au minimum 20% du prix d'achat (ou de la valeur de nantissement estimée par la banque, si celle-ci est inférieure) sous forme de fonds propres.

Exemple : Pour un bien immobilier valant CHF 800'000, il faudra apporter au moins CHF 160'000 (20% de 800'000) en fonds propres. La banque financera au maximum les 80% restants, soit CHF 640'000.

D'où peuvent provenir les fonds propres ? Les sources acceptées

Les 20% de fonds propres peuvent provenir de différentes sources, mais avec une distinction importante :

1. Fonds propres "durs" (Minimum 10%) : Au moins 10% de la valeur du bien doivent provenir de sources autres que le 2ème pilier (LPP). Il s'agit de :

• Avoirs d'épargne : Argent détenu sur des comptes d'épargne ou courants.
• Placements : Vente d'actions, d'obligations, de fonds de placement.
• Avoirs du Pilier 3a (Prévoyance liée) : Retrait anticipé ou nantissement. C'est une source très courante.
• Donations ou avancements d'hoirie : Argent reçu de la famille (à déclarer correctement).
• Prêts privés (parfois acceptés, mais peuvent influencer la capacité d'emprunt globale).
• Valeur de rachat de certaines assurances-vie (Pilier 3b).

2. Fonds propres issus du 2ème pilier (LPP - Caisse de pension) :

• Les 10% restants (pour atteindre les 20% minimum) peuvent provenir d'un retrait anticipé de l'avoir de la caisse de pension.
• Conditions : Ce retrait n'est possible que pour l'acquisition ou la construction de la résidence principale (logement à usage propre).
• Conséquences : Un retrait LPP réduit les prestations futures de retraite, d'invalidité et de décès. Il est souvent conseillé de combler cette lacune par la suite (rachats possibles) ou via une assurance risque complémentaire.
• Nantissement : Il est aussi possible de mettre en gage (nantir) son avoir LPP au lieu de le retirer. Cela sert de garantie à la banque mais ne réduit pas directement le montant de l'hypothèque ni les prestations LPP (sauf si la garantie est réalisée).

Important : Utiliser les fonds du 2ème pilier est une décision qui doit être mûrement réfléchie en raison de son impact sur la prévoyance.

Au-delà des fonds propres : la capacité financière (soutenabilité)

Apporter les 20% de fonds propres est nécessaire, mais pas suffisant. La banque vérifiera également la capacité financière de l'emprunteur à supporter les charges récurrentes liées au bien immobilier (intérêts hypothécaires calculés à un taux théorique plus élevé, amortissement obligatoire, frais d'entretien). En règle générale, ces charges ne doivent pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage.

L'apport personnel, fondation du projet immobilier

Constituer les fonds propres nécessaires est souvent le premier défi majeur pour les acquéreurs immobiliers en Suisse. Comprendre les exigences minimales (20%), la distinction entre les fonds propres "durs" (10%) et ceux issus de la prévoyance professionnelle, ainsi que les implications de chaque source est crucial pour planifier sereinement son financement. Un apport en fonds propres solide facilite non seulement l'obtention du prêt, mais réduit aussi le montant de la dette et les charges futures.